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成本低于银行贷款 CMBS正成为重要的融资工具

2018/5/8 14:37:07 长春股权转让律师
  成本低于银行贷款的新型地产融资方式cmbs正成为重要的融资工具,其融资成本比传统的银行贷款要低很多。
  商业抵押担保证券(cmbs,commercial mortgage  backed security)是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中,通过证券化过程,以债券形式向投资者发行的融资方式。
  重要的融资工具cmbs市场正在改变借款人的全球融资方式。“过去,由于与银行保持着紧密的长期合作,借款人不太可能在资本市场寻找借款。”伦敦巴克利资本(barclays capital)的cmbs研究部主任汉斯?韦伦森(hans vrensen)说。
  “但是许多人已经发现,通过银行借钱并不是最有效的融资方式。”证券化贷款正对贷款价格和条件产生巨大的影响。“证券化为欧洲的资产负债表放贷人提供了选择。”trepp llc公司商业发展部总监吉姆?萨维斯基说,“这些证券化产品正在创建极具竞争力的贷款环境。”萨维斯基所在的trepp llc公司是一家位于美国纽约的分析公司,该公司拥有完整的美国cmbs交易数据库。
  cmbs安排者之所以能够以如此低的成本提供cmbs贷款,是因为债券投资者有旺盛的需求。事实上,由于投资热情高涨,2004年的债券利差有了明显的缩小。利差缩小意味着发起人和借款人的融资成本降低,使cmbs成为更具吸引力的融资产品。“通过证券化融资贷款的加权平均成本比传统银行贷款的成本小。”欧洲抵押银行股份公司的菲利浦解释说。
  “然而,更低的利差也意味着,在同样的风险下,债券投资者获得的补偿没有以前多了,”巴克利资本的韦伦森指出。
  自今年9月初,五年期欧洲cmbs aaa级债券利率仅比libor(欧洲同业拆借利率)高25个点;而12个月前,利率则比libor高出50个点。由于9月初的六月期libor利率只有3.91%,债券投资者的回报率达到了4.16%以上。
  日本的情况也差不多。一些aaa级贷款的利率2002年比libor高50个点,而今年的利差已经缩小至18个点了。惠誉公司(fitch ratings)的亚太区结构融资部总裁凯文?斯蒂芬森认为,对借款人来说,这是利好消息,特别是日本的贷款环境不够宽松,因为银行等传统放贷人对贷款比较谨慎。
  在欧洲,cmbs的购买者主要是一些机构投资者,如银行、货币市场基金、对冲基金、保险公司和养老基金等。
  前世今生cmbs的价格通常根据评级机构的评级来确定;投资银行在参考评级以后,确定最后发行价格,并向投资者发行。cmbs的销售收入将返给地产的原始拥有者,用于偿还贷款本息,盈余则作为公司的运营资本。
  cmbs与mbs的主要区别在于,mbs以住宅地产作为担保,而cmbs以商业地产作为贷款抵押品。
  cmbs最早出现于1983年。美国fidelity mutual人寿保险公司将价值6000万美元的商业地产抵押贷款,以证券的方式出售给另外三家人寿保险公司,这一交易被评为aaa级。之后多家机构效仿这一交易方式,商业银行、储贷机构和投资银行等机构随后也纷纷进入该领域。上个世纪90年代初期美国rtc危机的解决成为商业抵押担保证券发展的主要推动力。在此阶段,评级机构也逐步确立了交易的评级标准,cmbs逐渐成为一种相对成熟的融资手段。
  cmbs问世不过20多年时间,但在美国资产证券化市场上却占有一席之地。统计数据显示,从1999年3月到2005年11月,美国市场上cmbs的发行量远远超过了reits的发行量。
  从当前的趋势看,随着金融资产证券化交易在美国的成功,其他各国都在相继引入这种新兴的金融工具,而且发展潜力很大。但目前最成熟、最发达的cmbs市场仍然是美国。
  穆迪的最新报告显示,美国cmbs市场2005年第二季度发展迅速。该评级机构因此发出警告,呼吁市场各方警惕cmbs市场出现“泡沫”。今年第二季度,穆迪的贷款与市值比率首次超过了100%,第一季度则为95.2%,这表明平均贷款超过了穆迪抵押品的估价。
  另外,该评级机构报告说,第二季度债券发行量与第一季度相比增长迅猛,2005年第一季度的发行量比去年同期增长了65%。更重要的是,cmbs现在的总发行量占gdp的14.4%以上,而且预计将继续增长,年底有望超过1300亿美元,这一数字将比去年多26%。
  虽然商业地产的增长势头强劲,但穆迪指出,一旦市场出现下滑,将有可能出现泡沫破裂的情况。
  附注:
  rtc危机:指1989年美国储蓄贷款机构出现的信用危机。为解决此危机,美国政府出面组建了重组信托公司(resolution trust corporation,rtc)。

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